Warum Mieterstrom im Bestand plötzlich funktioniert

Wer als Eigentümer oder Verwalter in den letzten Jahren einmal Mieterstrom geprüft hat, kennt das Ergebnis: Die Rechnung ging auf, bis jemand die Frage nach dem Reststrom stellte. Danach ging sie nicht mehr auf. Seit der Einführung der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung hat sich genau dieser Punkt geändert — und mit ihm die Wirtschaftlichkeit vieler Bestandsobjekte.

Das alte Modell und sein eingebauter Bremsklotz

Klassischer Mieterstrom nach § 42a EnWG macht den Vermieter zum Stromlieferanten. Das ist keine Formalie: Der Vertrag muss die umfassende Versorgung der Bewohner auch für die Zeiten vorsehen, in denen die Anlage nichts produziert (§ 42a Abs. 2 S. 6 EnWG). Praktisch heißt das Strombeschaffung am Markt, ein Bilanzkreis, Preisrisiko bei jeder Beschaffungsrunde und das Ausfallrisiko für die gesamte Stromrechnung jeder Wohnung — nicht nur für den Solaranteil.

Dazu kommt eine Preisobergrenze: Der Mieterstrompreis darf 90 % des im Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht überschreiten (§ 42a Abs. 4 EnWG). Die Marge ist damit an einen fremden Tarif gekoppelt, auf den der Betreiber keinen Einfluss hat. Wer beides zusammen rechnet — volles Lieferantenrisiko bei gedeckelter Marge —, versteht, warum die Mehrzahl der geprüften Projekte nie gebaut wurde.

Was dreht § 42b EnWG um?

Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung setzt an einem anderen Punkt an: Es wird kein Strom geliefert, sondern der im Gebäude erzeugte Solarstrom anteilig überlassen. Die Folge steht im Gesetz — eine Pflicht zur Sicherstellung der umfassenden Versorgung besteht ausdrücklich nicht (§ 42b Abs. 3 S. 1 EnWG).

Die Bewohner behalten ihren eigenen Stromlieferanten. Dieses Recht darf der Nutzungsvertrag nicht einschränken (§ 42b Abs. 3 S. 3 EnWG).

Damit fällt genau das Risiko weg, an dem die Projekte gescheitert sind. Der Betreiber liefert nur den Solaranteil; offen bleiben kann höchstens dieser, nicht die gesamte Stromrechnung. Mit der Vollversorgungspflicht entfällt auch der Preisdeckel: § 42b Abs. 4 Nr. 3 EnWG verweist auf § 42a Abs. 2 und 3, nicht auf Abs. 4. Der Preis wird frei in Cent je Kilowattstunde vereinbart.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften kommt ein zweiter praktischer Punkt hinzu: Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ersetzt den Abschluss der einzelnen Nutzungsverträge (§ 42b Abs. 6 EnWG). Der Zwang, mit jeder Partei einzeln einen Vertrag zu schließen, war im alten Modell regelmäßig das Ende des Vorhabens, bevor es begann.

Was kostet der Wechsel?

Die Entlastung ist nicht umsonst. Für Gebäudestromanlagen ist der EEG-Mieterstromzuschlag ausdrücklich ausgeschlossen: „§ 21 Absatz 3 EEG ist auf eine Gebäudestromanlage nicht anzuwenden" (§ 42b Abs. 1 S. 2 EnWG). Zur Einordnung der Größenordnung: Für Inbetriebnahmen zwischen dem 1. August 2026 und dem 31. Januar 2027 beträgt der Zuschlag 2,51 ct/kWh bis 10 kW, 2,33 ct/kWh bis 40 kW und 1,57 ct/kWh bis 1.000 kW.

Ob sich der Verzicht rechnet, hängt am Direktverbrauchsanteil und am vereinbarten Preis — und beides lässt sich in der Gebäudeversorgung freier gestalten als im gedeckelten Modell. Wichtig für die Bewertung von Angeboten: Wer beides zugleich verspricht, den Wegfall der Vollversorgungspflicht und den Mieterstromzuschlag, hat eines von beidem nicht verstanden.

Was auch im neuen Modell zu tun bleibt

Die Gebäudeversorgung ist kein Selbstläufer. Diese Punkte bleiben:

• Viertelstündliche Messung der Strombezugsmengen je Letztverbraucher (§ 42b Abs. 1 Nr. 3 EnWG) — der Messstellenbetreiber rüstet die Zählpunkte entsprechend um.
• Aufteilung je Viertelstunde, begrenzt auf die Erzeugung und je Teilnehmer auf dessen tatsächlichen Verbrauch im selben Intervall (§ 42b Abs. 5 EnWG).
• Der Aufteilungsschlüssel ist der für die Marktkommunikation zuständigen Stelle mitzuteilen; ohne Vereinbarung wird zu gleichen Teilen aufgeteilt.
• Der Nutzungsvertrag darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt sein, läuft höchstens zwei Jahre und endet mit der Rückgabe der Wohnung.
• Die Information, dass die Anlage den Bedarf weder vollständig noch jederzeit deckt, ist Pflicht (§ 42b Abs. 3 S. 2 EnWG).
• Registrierung im Marktstammdatenregister, Zuordnung der Veräußerungsform für die Einspeisung und die Erlaubnis für die Stromsteuerbefreiung nach § 9 Abs. 4 StromStG.

Wie trennt die Technik Solar- und Netzstrom?

Das regulatorische Modell verlangt, dass jede Einheit im Zweifel nahtlos auf ihren regulären Netzbezug zurückfällt. Genau das leistet die Verteilung im Gebäude: Reicht der Solarstrom nicht, schaltet die Einheit auf den Netzstrom der jeweiligen Wohnung um. Der WEESS PowerTower, den wir dafür einsetzen, schaltet laut Datenblatt mit einer Ausgangsunterbrechungszeit von 0 ms um, für die Bewohner also nicht bemerkbar. Der Zählpunkt und der Liefervertrag der Wohnung bleiben bestehen.

Zur Einordnung unseres eigenen Angebots: Mieterstrom+ nutzt diese Technik, ist aber selbst keine Gebäudeversorgung nach § 42b. Es wird beim Netzbetreiber als Überschussanlage angemeldet, meist mit dem Messkonzept MK2, und arbeitet funktional wie § 42b: Der PowerTower misst den Solarstrom je Wohnung physisch im Gebäude, den Reststrom bezieht jede Wohnung weiter von ihrem eigenen Lieferanten. Den Vergleich der drei Modelle zeigt unsere Seite zu Mieterstrom+.

Für Eigentümer heißt das: Die Frage ist nicht mehr, ob man das Reststromrisiko tragen will, sondern ob Dach und Abnahmestruktur des Objekts passen. Das ist eine Rechenaufgabe — und eine, die deutlich häufiger aufgeht als vor 2024.